当前位置： 砂 >> 砂资源 >> 招商蛇口毛利率承压下逆势扩张的得与失
12月3日，上海集中供地收官，招商蛇口收获满满，共拿地3宗，涉资.91亿元，金额及拿地宗数均位居榜首。
实际上，年作为招商蛇口“十四五”开局之年，年初即定下了“销售额增长近20%至亿元，可售货值达亿元”的跨越式发展目标。
公告显示，年1-10月，招商蛇口累计实现签约销售金额.06亿元，同比增加19.1%，完成年初目标的78%，在中指研究院年1-11月房企销售排行榜中位居第8名，比年同期前进2名；另据中指研究院统计，招商蛇口年1-11月全口径新增货值为亿元，位居第7名。
逆势扩张的招商蛇口，其盈利能力却令投资人心存忧虑。11月30日举办的招商蛇口投资者网上集体接待日活动上，投资者们关心的问题仍然是公司的盈利能力：毛利率连续两年大幅下滑，年是否能扭转颓势？
同时，深圳招商臻府、北京招商臻珑府等旗下项目陷入“货不对板、减配以及虚假宣传”风波，加速奔跑的招商蛇口更亟需重视楼盘品质及对于购房者的承诺，将经济责任与社会责任并举。
毛利率持续承压
11月30日招商蛇口投资者网上集体接待日上，投资者问：“公司的毛利率已下滑两年，何时能恢复？”
实际上，招商蛇口年三季度财务报告显示，期内累计营业收入.57亿元，同比增长63.13%；归母净利润63.51亿元，同比增长.76%。然而，反映盈利能力的毛利率、净利率指标却再次下降，报告显示，毛利率为21.93%，相比去年同期的24.32%，下降幅度超过2个百分点，相比年同期36%的毛利率水平则下降超过14个百分点；期内净利率为10.67%，相比去年同期6.8%的净利率有所上升，然而与年前三季度22.83%净利率的差距仍较大。
图源：环球网房产制图对于毛利率下降这一问题，董事长许永军的回答是“房地产高毛利时代已经过去，公司将通过精细化经营，努力维持相对合理的利润率水平。”
影响毛利率的核心要素中，拿地价格起着决定性作用。随着年以来的高价地块陆续完工并交付，进入集中结算期，房地产行业毛利率水平呈现下降趋势。与招商蛇口处于同一梯队的龙头房企进行横向比较可见（中指研究院数据：年1-11月全口径销售额TOP10中A股上市房企），万科前三季度毛利率由29.94%下滑至22.10%，金地前三季度毛利率由38.12%下降至18.13%，保利发展前三季度毛利率由33.98%下降至29.78%。
万科、金地等公司管理层等谈及年公司毛利率大幅下降时都曾表示，主要和近年来地价占房价比例提高有关。招商蛇口毛利率下降也和高价地不无关系，在3月23日举行的年业绩说明会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰提及，“、年招商蛇口拿了不少高价地，大部分在年进入结转周期”，正是这一批高价地造成了招商蛇口在年大幅计提减值准备。
年年报显示，招商蛇口计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备共31.01亿元，减少公司年度归属于上市公司股东的净利润21.84亿元。公告称，减值准备主要综合考虑了未完工以及已完工项目的成本、费用和当前房价因素，预估当存货变现时将发生减值。
“丢掉包袱，轻装前进”招商蛇口并未迎来业绩指标的全面好转，第三季度财务报告可见，公司毛利率为21.93%，相比去年同期的24.32%，下降幅度仍超过2个百分点。这也意味着，此前所获高价地块负面影响还将持续影响招商蛇口年的财务指标。
值得一提的是，若扣除期内招商蛇口公募REITs上市产生税后收益14.58亿元，其真实毛利率与净利率水平还将大幅下降。
逆势扩张与补库存
年从“三道红线”、“两道红线”到“22城集中供地”，政策维稳信号明显，尤其进入第三季度以来，一方面市场需求在下行，另一方面房企补库存较为谨慎，将重点放在促销售、回款以及积极去杠杆上。
年初刚刚计提减值准备的招商蛇口却并未停下脚步来控制拿地节奏，反而再度开启抢地模式，其目标为逆势扩张并实现规模跨越。
从其年初设定的销售目标即可见“扩张野心”。在3月23日的业绩说明会上，招商蛇口将销售目标定在亿元，比去年实际完成情况增长接近20%。彼时，招商蛇口可售货值仅亿元，若要完成全年目标，在保持往年60%的去化率水平下，可售货值要达到亿左右。蒋铁峰曾表示，完成全年的销售目标需要今年新增项目入市来帮助达成。也就是说，全年新增可售货值要达到亿左右。
为了实现全年新增亿元货值这一目标，招商蛇口从年初至今开足马力凶猛抢地。尤其在年上半年，分别斥资98.94亿元、.91亿元、27.39亿元、.47亿元、.5亿元、.69亿元用于土地扩张。3月份仅支出27.39亿元用于购地，也是因为“两集中”政策刚刚推出，公开市场基本处于无货推售。根据中指研究院数据，招商蛇口上半年全口径新增货值亿元，排名第5，仅次于华润、保利、万科和融创。
图源：环球网房产制图7月26日，随着房企拿地销售比不超过40%的监管新规出台，招商蛇口在土地扩张上的力度有所降低。缺席集中供地的招商蛇口，7、8、9、10月通过入股合作等多元化拿地方式，土地支出金额依然达到了40.8亿，53.3亿、65.89亿及70.99亿元。至年12月2日，根据中指研究院披露，招商蛇口1-11月全口径新增货值为亿元。
距离全年亿元可售货值目标仍有较大差距，招商蛇口在上海第三轮集中供地中再次开启“抢地模式”。据悉，截止上海集中供地结束，招商蛇口共参与拿地3宗，共涉资.91亿元，金额及数量均位居榜首。
年业绩说明会上，蒋铁峰曾指出，“十四五”期间，希望公司一定要稳定在前10强，排名能够逐步地提升，目标是维持每年双数增长的速度。在“三道红线”和集中供地政策限制下，招商蛇口在获取资源、规模增长方面或将有更多便利，而这个机会正是招商蛇口实现规模跨越的机会。
从招商蛇口三季度现金流量表可以看到，年1-9月，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为83.43亿元，同比下降18.56%，在项目购地、基建等方面的投入大增，扩张意愿较强。
此外，投资活动产生的现金流量净额由去年同期的-44.4亿元扩大到-.5亿元，同比下降.27%，显然，招商蛇口投资活动要比去年同期活跃的多，加大了对联合营公司的投入以进一步扩展业务规模。
图源：招商蛇口年三季报招商蛇口在年逆势扩张让实现“双数增张速度”具备更大可能性。然而，考虑到未来行业走势：“在平稳去杠杆”政策主基调下，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降；房价或保持小幅波动，部分城市房价面临一定调整压力。风险因素也不可忽视，积极扩张的招商蛇口仍需要保持一定警惕性。
深圳、北京项目陷入“货不对板”风波
在招商蛇口大力补库存的同时，位于深圳及北京的两个项目却陷入“货不对板、减配以及虚假宣传”风波。
近日，深圳招商臻府举办楼盘开放日，业主们在参观过程发现交付标准和样板房存在严重差异，怀疑存在偷工减料的情况，一位业主称：“销售时承诺样板间除贴了‘非交房标准’字样外的装修材料和物件外，均为所见即所得，而实际交付与样板房存在巨大差距，如进口改国产，同品牌高档产品被换成低档产品等，与项目宣称的元每平方米的装修费相差太远。”
据悉，作为招商蛇口深圳首个“臻”系产品，招商臻府的宣传文章中均将“高配精装修”作为卖点，称其秉承招商“玺”系豪宅基因和精工品质，采用与双玺同等的国际进口品牌家电家具，配备新风系统、智能门锁、智能马桶、进口品牌橱柜，全屋WIFI等提升生活品质的高端配置。
业主则认为该项目存在“多处虚假宣传和货不对板的事实”，并将开放日发现的问题汇总为一篇《关于招商臻府开放日存在差异化的主要反馈意见》，文中提及：“开放日参观房型与样板间存在的差异暂列四十项，包括地面瓷砖、墙体、天花板吊顶封边、厨房门、阳台护栏、踢脚线、洁具、厨房龙头、冰箱柜体、洗碗机等。”
图源：业主微博针对业主反馈的“货不对板”问题，招商蛇口的回复为：“因合作供应商调整所致。”
对于招商蛇口的回复，业主认为，“样板房与参观房型存在差异化的问题，不能以招商合作的供应商调整而大幅变更，按照如此说法，样板房的开设没有任何意义和价值，任何开发商都可以以中标单位、供货商的设计、施工理念不一致为由，随便更改设计，而不以样板房的设计为参考依据。肆意变更，做出减配，均是在侵害业主的权益。这一切，招商项目方均以‘为业主好’作为托词，显示是践踏业主的权益。”
此前，多位购房者向媒体反映，北京亦庄的招商·臻珑府项目以“臻系”标准向外推介销售，项目的置业顾问承诺该项目与臻园同属一个产品系，“园林、物业只会比臻园好。户型没有臻园大，其他都和臻园一样。”但业主购买后却发现，早期的宣传并未落到实处，如臻系外立面主要是干挂大理石，但招商·臻珑府购房合同中关于外立面的约定是“涂料、局部仿石砖”；车库地面交付标准为金刚砂耐磨地坪，臻系则以环氧地坪交付；合同中未注明公区交付标准，而臻园公区以“仿石瓷砖+吊顶+装饰灯具”作为交付标准。
图源：招商·臻珑府 招商·臻珑府的购房人将虚假宣传问题反映之后，北京经济技术开发区开发建设局联合北京市住建委执法总队、开发区综合执法局对该小区进行了现场联合检查，并责令开发商限期整改。“未来房地产业将不再是货币的蓄水池，而是人民美好生活的承载者。”招商蛇口董事长许永军曾称。目前，招商蛇口在重视规模与速度的同时，也亟需重视楼盘品质及对于购房者的承诺，将经济责任与社会责任并举，勇于扛起央企的应有担当。
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